В последнее время в электронных средствах массовой информации Беларуси начала активно обсуждаться тема риэлторской деятельности. Самые разные информационные площадки, словно сговорившись, вдруг заинтересовались работой агентств недвижимости, была даже публикация, авторы которой нашли в активности белорусских средств массовой информации и подготавливаемых в законы изменений российский след.

Действительно, в той активности, с которой печатаются бульварные статьи, можно усмотреть попытку формирования общественного мнения для достижения какой-то цели. А согласованность действий дает повод думать, что у этой бури в стакане воды есть заказчик. недвижимости БеларусиНо это едва ли пресловутый российский капитал. Вероятнее всего, что заинтересованные в потоплении агентств недвижимости игроки находятся ближе. Прежде всего стоит отметить, что вал разоблачительных и «разъяснительных» материалов по чистой случайности совпал с инициативой Министерства юстиции внести изменения в агентское законодательство. Ниже мы проиллюстрируем, что предложения министерства носят дискуссионный характер, так во всяком случае считают работающие в сфере недвижимости специалисты. Возможно, именно понимание самим министерством шаткости своих позиций и вызвало к жизни материалы о необходимости реформирования сферы, вызывающей противоречивые чувства у граждан. Организованный гнев трудящихся как предлог для введения крутых мер против тех, кто не хочет (или не может?) следовать букве закона в истории всегда предшествовал «закручиванию гаек». Не стоит списывать со счетов и другое обстоятельство, также засветившееся в СМИ. Речь идет об активности адвокатского цеха, который, похоже, совсем не прочь прибрать под себя часть рынка по недвижимости, «отжав» его у риэлторов.

Третья вероятность, объясняющая, откуда дует ветер, возникает сразу, как только критически настроенный читатель даст себе труд ответить на вопрос «Кому выгодно»? Обрушение рынка недвижимости, а мы попробуем доказать, что инициируемые изменения приведут именно к его обрушению, не убьет его целиком. Один-два игрока останутся и даже могут стать сильнее, впитав в себя кадровые и информационные ресурсы тех средних и мелких компаний, которые не смогут выдержать предлагаемых министерством изменений. И если позволить себе пофантазировать и сложить все описанные выше факторы, то не такой уже невероятной фантазией начинает казаться мысль о возможности коррупционного сговора, направленного на передел рынка. Теория эта не кажется фантастической тем людям, с которыми мы беседовали на эту тему. И то, что никто из наших собеседников не пожелал назвать себя, еще больше настроило нас на конспирологический лад и пробудило желание покопаться в вопросе.

Устраивайтесь в кресле поудобнее, будет интересно. Информация для тех, кто не владеет предметом. Посредническая деятельность в сфере недвижимости является лицензируемой, а значит может осуществляться только по специальному разрешению государства. Разрешение это выдается уже упомянутым Министерством, а именно тем управлением, которое курирует также и работу адвокатов. Работа эта должна осуществляться так: агентство предоставляет услуги по продаже недвижимости, за что берет с продавца процент. С покупателя оно ничего не берет. Во всяком случае, не должно. Или должно? И вот здесь начинаются сложности. И именно здесь начинаются конфликты. Поскольку точка зрения Министерства по этому вопросу всем известна, а конфликты не исчезают, мы обратились за комментариями к профессионалам. И вот что узнали. Сегодня одной из основных составляющих риэлторской услуги является то, что агенты называют «подбором варианта», попросту говоря, речь идёт о поиске покупателя на тот или иной объект. Когда агентство находит такого покупателя и проводит сделку, с клиента берется комиссионный сбор в размере от 1-го до 3-х процентов от стоимости жилья.

Но современное положение вещей таково, что желающих платить «процент» агентствам становится всё меньше. Открытое информационное пространство всемирной паутины вызывает обоснованное предположение, что услуга агентства для продажи в принципе не нужна – есть большое количество площадок, дающих возможность бесплатного размещения «частных» объявлений. За что же в такой ситуации платить сумму, больно ударяющую по карману среднего белоруса? Не будем пока вдаваться в то, обоснован ли такой оптимизм или «частного» объявления недостаточно для продажи. Достаточно того, что ощущение возможности всё сделать самому у людей есть. Но как тогда объяснить наличие большого количества объявлений посредников в сети Интернет – ведь без договора с хозяином агентства не имеют права их размещать? Объясняется это двумя моментами: во-первых, дело в сумасшедшей активности агентов, которые «атакуют» любой «свежий» объект, засыпая хозяина предложениями сотрудничества. А во-вторых, дело в демпинговых предложениях, которыми в условиях дикой конкуренции агенты заваливают хозяев. Проще говоря, очень часто процент, установленный законом, не платится в агентства. И не потому, что агентства не хотят его брать. Не могут. Отсюда понятно желание риэлторов «догнаться» комиссией с покупателей. Эта «вилка» возможностей – брать основную сумму оформления то с одной, то с другой стороны, существовала многие годы, позволяя закрывать агентствам бреши в финансовых показателях, но сейчас на пороге изменения, которые должны будут лишить их этой возможностей. Хорошо это или плохо?

Дело в том, что в любой сфере есть показатели ее рентабельности, и специалисты по недвижимости из разных компаний, с которыми мы говорили, чаще всего сходились на цифре в 4 %, называя ее в качестве той, которая позволит данному бизнесу развиваться. А с развитием бизнеса у риэлторов проблемы, потому что и в лучшие для риэлторов времена такие комиссии агентствами не взимались (точнее, взимались разве что в 90-е). То есть комиссий клиентов едва хватает на простое выживание компаний риэлторского типа. Что будет, если им при текущих невеликих доходах еще и прямо запретят заключать договора с покупателями, догадаться не трудно – бизнес просто станет убыточным. Заметим, кстати, что в настоящее время эта цифра – 4 %, представляющаяся белорусским риэлторам недостижимой мечтой, в других странах имеет вполне свободное хождение и даже не является предельной. Подходят ли подобные цифры для Беларуси? И нужны ли вообще в Беларуси риэлторы?

Конечно, если почитать комментарии, которые оставляют пользователи форумов, может сложиться впечатление, что не нужны. Дать такой ответ несложно. Но наша статья предназначена для читателей, чей уровень IQ100+, для людей, которым не скормишь простых ответов. Конечно, сделки бывают разные, бывают простые, а бывают сложные. А агенты бывают плохие, а бывают хорошие. Бывают честные, которые скромно признают, что профессия посредника является «необходимым злом», неустранимым продуктом несовершенной системы, а бывают нескромные, которые громогласно утверждают, что выполняют какую-то социальную роль в государстве. Так кому нужны риэлторы? При детальном рассмотрении приходишь к выводу, что в подавляющем количестве случаев они все-таки нужны, и нужны обеим сторонам, во всяком случае, когда речь идет о проблемных, разъездных сделках, продажах в т.н. «цепочках» и тп. Наладить процесс с большим количеством участников и довести его до конца – это адски сложная задача. Во всяком случае, я даже не всё понял из того, что мне объясняли.

Но если они нужны обеим сторонам, почему курирующее работу профессии министерство против того, чтобы одно агентство оказывало услугу и продавцу и покупателю? Министерство ссылается на «конфликт интересов». – пояснили нам в одном агентстве. – но дело в том, что роль агентств направлена именно на погашение этих конфликтов. Мы не представляем сторону так, как представляет ее адвокат, соревнующийся в судебном процессе, мы осуществляем поиск взаимно приемлемых решений. И это работало годами. Нет никакой необходимости ломать это. Имеем ли мы право брать деньги с двух сторон? – спросили в другом. – Закон ни одной буквой не запрещает заключать договор с двумя сторонами сделки. Понятие «двойной оплаты» в законе отсутствует, оно введено в обиход без каких бы то ни было правовых оснований. Но с чиновниками не поспоришь.
— Ну, хорошо. Сфера стоит на краю катастрофы. Что должно измениться, чтобы всем стало хорошо?
-Прежде всего, нужно убрать обязательность оплаты услуг продавцом. Это сегодня самая незаинтересованная сторона в такого рода платеже – вопросы заключения договора с полным соблюдением всех требований закона вызывает гигантские сложности, клиенты попросту отказываются от услуги. – рассказал нам директор третьего агентства. – Продавец должен платить чисто символические деньги за организационную работу. Основная стоимость услуги должна оплачиваться покупателем, как наиболее уязвимой стороной, несущей все риски. Всё равно фактически за всё платит покупатель, именно он инвестирует как сделку, так и риэлторскую услугу.
— А за что покупатель будет платить? Ведь бытует мнение, что агентство ни за что всё равно отвечать не будет, ничего не проверит, и страхование тоже не работает.
— Да, у агентств есть определенные сложности с доступом к необходимой для оценки рисков информации. Этот вопрос очень плохо регламентирован. Мы готовы обеспечивать доскональную проверку и нести ответственность в случаях, если она не будет проведена. Но это проблема законодательная, агентства законов не принимают. Как бы то ни было, сегодня страховая защита распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор с агентством. Это официальная позиция Белгосстраха.
— Но разве в процентный сбор не входит обязанность подготовить документы, обеспечивающие безопасность сделки?
— Документы, достаточные для регистрации сделки, не имеют ничего общего с безопасностью. Это очень усеченный пакет, не дающий возможности оценивать риски. Советую учитывать это тем покупателям, которые под влиянием статей в Интернете принимают решения отказаться от услуги агентства – ни один из журналистов, подтолкнувших их к такому решению, не придет к ним на помощь в случае, если в будущем по объекту недвижимости возникнут проблемы правового характера.
— А как насчет того, что агенты «навязывают» услуги?
— То, что сегодня называют «навязыванием» на самом деле является не более чем естественной попыткой выйти хоть на какую-то рентабельность. Правила оплаты, имеющиеся сегодня, практически неприменимы. Создайте нормальные условия для функционирования агентств, и факты «навязывания» исчезнут сами по себе.
— А нормальные условия – это?
— Отмена лицензирования, полный пересмотр порядка оплаты услуг, предоставление расширенных полномочий по проверке. Бесплатность либо существенное удешевление услуг для продавца, обязательность их для покупателя.
— И ключ от квартиры? Где деньги лежат?
— Нет, ключа не надо. Добавьте готовность нести ответственность перед покупателем за проводимую в агентстве сделку. Чем не обоснование стоимости услуг?
— А что делать тем покупателям, которые на захотят тем не менее платить в агентства?
— Не обращаться в агентства. Покупать по частным объявлениям.
— Всё-таки что будет, если запрет брать деньги и с продавца и с покупателя станет буквой закона?
— Рынок маргинализуется, вернется маклерство. Большая часть специалистов вынужденно уйдет из профессии и будет выброшена на рынок труда. После того, как небольшие агентства вынуждены будут свернуть свою деятельность в новых условиях, возможна монополизация рынка недвижимости, что, вероятно, не лучшим образом скажется на качестве услуг.
— Почему деятельность агентств вызывает столько нареканий сегодня?
— Причин много. Нарекания, в основном, идут не от реальных клиентов, а от публики, которая развращена вбросами «жёлтой прессы». Но корень проблемы именно в регулировании нашей сферы.